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深圳房?jī)r(jià)很兇猛 秒殺北上廣 空置率卻排名第一

深圳房?jī)r(jià)兇猛，非常矛盾！

北京和上海，一個(gè)政治中心，一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，深圳在很多方面存在感都比較低。

唯獨(dú)房?jī)r(jià)，直接秒殺！

2019年，深圳房?jī)r(jià)比北京貴2500元，比上海高20%，約是廣州兩倍，是杭州的兩倍多。

12月份，深圳憑一己之力，拉起一線城市房?jī)r(jià)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二手房同比和環(huán)比，深圳都是第一，環(huán)比大漲1.0%，同比大漲7.8%！

深圳非常神奇，房地產(chǎn)充滿矛盾，讓人難以理解！

比如，深圳住宅火爆，商業(yè)地產(chǎn)卻很低迷，空置率一線城市里排名第一，租金下跌持續(xù)時(shí)間創(chuàng)2008年金融危機(jī)來最久！

更奇葩的是，商業(yè)地產(chǎn)低迷就算了，但是外資卻還在一直爆買，實(shí)在匪夷所思！

神奇！住宅火爆 商業(yè)地產(chǎn)卻很冰冷！

在深圳，房地產(chǎn)就是一個(gè)神奇的存在，到處都是傳說。

比如，全世界，沒有任何一個(gè)城市跟深圳一樣，有近一半的住宅都是“違法”建筑！

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2014年年底，深圳市違法建筑37.30萬棟，4.28億平方米。在全市所有違建中，住宅類違建達(dá)1.72億平方米，占總體量的40.08%。

再仔細(xì)體會(huì)一下，一個(gè)國(guó)際大都市，一半住宅都“違法”，什么概念！

都知道深圳有城中村，沒想到規(guī)模這么龐大，生活違法建筑里的人口多達(dá)737.87萬！這人口規(guī)模，抵得上一個(gè)國(guó)際大都市了。

這些神奇的城中村，直接影響深圳整個(gè)城市，甚至珠三角的樓市，萬眾矚目，所有人都盯著他們。

2019年9月份，爆出大消息，深圳最著名的城中村白石洲拆遷，網(wǎng)傳這里將誕生1878個(gè)億萬富翁。

這造富能力，嘆為觀止！

即便這個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)兒夸張，也沒人否認(rèn)深圳房地產(chǎn)的魔幻！

2019年，深圳又出現(xiàn)一個(gè)神奇的現(xiàn)象：住宅市場(chǎng)火爆，商業(yè)地產(chǎn)冷清，而且外資還忙著抄底！

樓市過了同漲同跌時(shí)代，變得越來越復(fù)雜，一般人理解不了深圳這一波三折的神奇現(xiàn)象。

先看，住宅火爆和商業(yè)地產(chǎn)冷清這個(gè)矛盾現(xiàn)象！

四大一線城市，只有深圳房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀！

2019年底，深圳政策放松，樓市又火爆了一把，最后一周竟然爆出了6個(gè)日光盤。

一般來說，住宅市場(chǎng)火爆，意味著經(jīng)濟(jì)向好，經(jīng)濟(jì)好了，商業(yè)活動(dòng)也活躍，寫字樓需求也很強(qiáng)。

深圳很神奇，不一樣！

深圳寫字樓的空置率，一路飆升。

深圳甲級(jí)寫字樓空置率，一季度環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.2%，二季度同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)至18.9%，三季度同比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)至22.4%。

2019年全年，深圳甲級(jí)寫字樓空置率同比增長(zhǎng)6.33個(gè)百分點(diǎn)，飆升至22.04%，四個(gè)一線城市中排名第一。

從價(jià)格來看，深圳寫字樓市場(chǎng)更冷清！

2018年三季度，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金見頂，達(dá)到212.6元/平米/月，隨后一路下跌，都不帶反彈的：

2019年初跌至211.7元，一季度末跌至210.6元，二季度末跌至207.9元，三季度末跌至204.5元，四季度末跌至201.2元。

深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金連續(xù)下跌五個(gè)季度，這種情況，只有2008年金融危機(jī)的時(shí)候出現(xiàn)過！

住宅火爆，寫字樓冰冷，深圳地產(chǎn)的確很奇葩！

更奇葩的是，寫字樓市場(chǎng)冷清，大宗交易又很火爆！

深圳已成為中國(guó)房地產(chǎn)大宗投資的重要目的地之一，占全國(guó)總交易量近五分之一，2019年累計(jì)成交31宗，成交額達(dá)507億元，同比增長(zhǎng)77%，創(chuàng)下歷史新高。

其中，寫字樓是整個(gè)深圳大宗交易最受歡迎的標(biāo)的，占比從2017年的37%迅速攀升到2019年的76%。

為什么說這種情況很奇葩？

按照“正常”的邏輯，市場(chǎng)冷的時(shí)候，應(yīng)該賣出啊，哪有伸手接飛刀的呢？

更何況，大家都知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)，買漲不買跌。

神奇！商業(yè)地產(chǎn)冰冷 外資還忙著抄底！

商業(yè)地產(chǎn)冷清，“正?！钡氖袌?chǎng)應(yīng)該什么樣？

看個(gè)例子：羅湖某中心B座，開盤后一直門可羅雀，一年只賣了8套，它們那129套辦公產(chǎn)品，需要十幾年才能賣完！

深圳出現(xiàn)這神奇的一幕，怎么理解呢？

這個(gè)問題的關(guān)鍵是，誰在買。答案是：外資。

2019年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，最大的特征就是，外資大肆在一線城市掃貨。

2019年深圳商業(yè)地產(chǎn)，按投資金額計(jì)算，外資買家占比高達(dá)22%。

北京更典型，外資大宗交易額占比達(dá)到31%，首次在各類買家中居首，2018年這個(gè)數(shù)字約為20%。

知道他們的身份，單從交易層面，就很容易理解，為啥市場(chǎng)很冷，大宗交易卻很火爆了。

想想股市，市場(chǎng)下跌或低迷的時(shí)候，散戶拋售或觀望的時(shí)候，是不是經(jīng)常見到外資來抄底？

在看看深圳商業(yè)地產(chǎn)，“國(guó)速”中心這種面對(duì)“散戶”的產(chǎn)品，就是很難賣，但是整棟整棟的商業(yè)地產(chǎn)，不愁賣。

再想想股市，外資抄底的時(shí)候，都買哪些股票？?jī)?yōu)質(zhì)大白馬。商業(yè)地產(chǎn)也一樣，外資抄底的都是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，也不買垃圾資產(chǎn)。

外資不買垃圾股，同理，它們也不買三四五六線小城市的商業(yè)地產(chǎn)。

更關(guān)鍵的是，跟股票不一樣，外資抄底商業(yè)地產(chǎn)后，可以直接接手運(yùn)營(yíng)管理，化腐朽為神奇。

都知道國(guó)內(nèi)賣住宅賺錢，沒幾個(gè)開發(fā)商會(huì)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，通常都是好好的一手牌給打爛了，外資看著都心痛。

外資不是散戶，不會(huì)追漲殺跌，他們的投資策略就是，長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資更是這樣，投資時(shí)間一般為5年至7年，有的甚至以10年為單位計(jì)算時(shí)間。

當(dāng)下深圳經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)兒低迷？對(duì)，沒否認(rèn)，也知道深圳中小企業(yè)確實(shí)很困難。

當(dāng)下深圳商業(yè)住宅行情不好？對(duì)，也沒否認(rèn)，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)確實(shí)萎縮的厲害。

那為什么還買？看重的是未來！未來10年，有幾個(gè)城市會(huì)比深圳更有前景？！

神奇！最后時(shí)刻 絕地大逆轉(zhuǎn)！

從一個(gè)小漁村，一躍成為國(guó)際性大都市。深圳，從一開始，就自帶神奇屬性。

2019年前三季度，深圳經(jīng)濟(jì)增速僅為6.6%，相較于上半年7.4%的增速，大幅下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)絕對(duì)值計(jì)算，第三季度深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅為0.52%；根據(jù)可比價(jià)計(jì)算，第三季度經(jīng)濟(jì)增速也才5.15%，創(chuàng)多年新低！

深圳經(jīng)濟(jì)三季度突然失速，讓人大跌眼鏡！

2018年，就沒完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，2019年三季度，離全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)還差一大截，經(jīng)濟(jì)又突然失速，深圳非常難看！

接下來，神奇的事情發(fā)生了！

1月8日，深圳領(lǐng)導(dǎo)透露，2019年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7％左右，總規(guī)模超過2.6萬億，提前完成“十三五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)。

這就意味著，最后時(shí)刻，深圳經(jīng)濟(jì)大逆轉(zhuǎn)，第四季度經(jīng)濟(jì)增速估計(jì)能達(dá)到8%。

從三季度的5%到四季度的8%，這是一個(gè)巨大的跨越，深圳究竟施了什么魔法呢？

還是依靠基建和房地產(chǎn)，否則短期間內(nèi)，誰都無力回天！

基建不用多說，主要就是發(fā)改委批復(fù)了一些重大交通強(qiáng)國(guó)項(xiàng)目，重點(diǎn)來看看深圳神奇的房地產(chǎn)！

整個(gè)2019年，四個(gè)一線城市中，房?jī)r(jià)唯一堅(jiān)挺的就是深圳，北京、上海、廣州都不同程度的下跌。

2019年末，深圳率先行動(dòng)，樓市放松政策，立馬點(diǎn)燃市場(chǎng)，房?jī)r(jià)又來一波漲勢(shì)！

結(jié)果就是，時(shí)隔四年，深圳房?jī)r(jià)重回第一！

數(shù)據(jù)寶《2019年320城房?jī)r(jià)排行榜》數(shù)據(jù)顯示：

2019年深圳二手房房?jī)r(jià)全年上漲8.65%，均價(jià)65516元/平米；北京二手房房?jī)r(jià)下跌0.56%，均價(jià)63052元/平米；上海二手房房?jī)r(jià)上漲4.57%，均價(jià)54467元/平米。

鐵打的龍頭流水的城市，過去10年，房?jī)r(jià)榜首之爭(zhēng)非常激烈！

2008年至2009年，上海房?jī)r(jià)第一，均價(jià)差不多1.4-1.8萬；2010年至2011年，溫州第一，房?jī)r(jià)翻番至3萬；2012年至2014年，北京房?jī)r(jià)第一；2015年，深圳房?jī)r(jià)大漲，排名第一；2016年，又是北京第一。

2019年，大戰(zhàn)塵埃落定，深圳贏了，優(yōu)勢(shì)還很明顯！驚不驚喜？意不意外？

如此奇葩 深圳的底氣在哪里？

深圳很奇葩，特立獨(dú)行，全國(guó)獨(dú)一無二。

歷次房地產(chǎn)調(diào)控，都是它打響放松的第一槍，底氣在哪里？

很簡(jiǎn)單，深圳有實(shí)力，真的不依賴土地財(cái)政，不怕別人說三道四。

即便2019年賣地收入增長(zhǎng)了50%多，也一共才681億，在9大國(guó)家中心城市中墊底。

啥都算上，深圳土地財(cái)政依賴度也才12.7%，排名全國(guó)倒數(shù)第一。

再追問一步，為啥深圳可以不依靠土地財(cái)政呢？對(duì)比一下就知道了。

不否認(rèn)，深圳當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)活力很旺盛，也不否認(rèn)深圳經(jīng)濟(jì)總量非常大。問題是，廣州也不差啊，為啥廣州非常依賴土地財(cái)政呢？

政策定位不同：廣州是廣東省會(huì)，深圳是經(jīng)濟(jì)特區(qū)、計(jì)劃單列市。

作為省會(huì)，廣州必須肩負(fù)起全省的發(fā)展責(zé)任，還得照顧其他落后的省內(nèi)城市，所以廣州的財(cái)政收入必須分出來。

先上交中央財(cái)政，再上交省里，最后剩下的才是廣州市自己的。這七七八八的一上交，自己頂多剩下25%。

深圳呢？屬于計(jì)劃單列市，名義上深圳財(cái)政收入只上交中央就行了，完全不用考慮省里，現(xiàn)在每年給個(gè)兩三百億，完全出于“義氣”。

廣東省財(cái)政收入，一半都是廣州貢獻(xiàn)的，接下來是東莞和佛山，沒有深圳的影子。

現(xiàn)在理解，為啥有些城市總是向上面要政策，要級(jí)別了吧，影響的都是錢袋子。

所以，雖然經(jīng)濟(jì)總量差不多，深圳2.6萬億，廣州2.4萬億，但是深圳一般預(yù)算收入差不多是廣州的2倍！

手里有錢才能從容淡定，返璞歸真??！

房住不炒，因城施策，深圳就敢直擊核心：嚴(yán)厲打擊炒房，保障居民居住需求。

先是，嚴(yán)厲打擊炒房，比如有些小區(qū)串通好漲價(jià)，絕對(duì)不能容忍，全部干掉。

再是，保障居民居住需求。

放松房地產(chǎn)投資，的確會(huì)刺激房?jī)r(jià)，但是增加了房子供應(yīng)，最終還是為了保障居民居住需求。

商業(yè)地產(chǎn)不景氣，立馬出臺(tái)商改租文件，雖然表面上刺激了商業(yè)地產(chǎn)，但是沒有改變土地性質(zhì)，最終還是為了保障居民居住需求。

很多地方，在財(cái)政和輿論的壓力之下，很多政策都“變形”了，只有深圳敢直擊根本。

現(xiàn)在，深圳買房和賣房的人群，差不多一半都是為了“換房”，改善居住條件，而不是投資，更不是為了短期炒房！

這就是深圳的底氣，也是外資長(zhǎng)期看好深圳的最大理由！深圳很奇葩，樓市很矛盾，但核心就一個(gè)，直接根本，有恃無恐！